未来五年房价走势的秘密

前不久，央行副行长易刚表示，中国去年年底的总体杠杆率234%，处于偏高水平，短期来看中国总体杠杆率还会上升，一年增加9个百分点太快了，短期看还会上升，故要“稳杠杆”。

问题来了，中央经济工作会议明确表示要去杠杆，并作为供给侧结构性改革的五大任务之一，易行长认为当前先要稳杠杆，因为杠杆率仍有抬升趋势。那么，今后五年中国的实际杠杆率究竟是降下来、还是稳住不动，还是继续抬升呢？我觉得经济学者们应该有能力预测的。

012016年加杠杆增速仍不减

当前，对于中国目前总体杠杆率水平的测算各有不同，如易行长说到的234%，含义估计是非银金融企业部门、政府部门和住户部门的总负债除以GDP。

若按此口径，社科院国家金融与发展实验室研究显示，截至2015年底，我国债务总额为168.48万亿元，全社会债务率为249%，其中，居民部门债务率约为40%，宽口径统计，非金融企业部门债务率156%，政府部门债务率约为57%。

但国际清算银行(BIS)公布的数据显示，截至2015年底，中国总债务率为255%，比社科院数据的略高一些，比央行的数据高出不少，但总体差异不算大，且杠杆率水平也没有高得很离谱，如截止2015年底，美国的总债务率为250%，英国为265%，加拿大为287%，日本为388%。

可见我国的债务率已赶超美国，但大的问题还在于债务提升速度过快,如美国债务率从150%攀升至250%用了30年的时间，而中国只用了10年的时间，说明中国的债务增速快得惊人。

即便到了今年，在年初供给侧结构性改革的任务下达之后，加杠杆的速度似乎也没有慢下来，如易行长所提及的2015年债务增速为9%，若今年仍为9%，则按社科院的250%的债务率计算，今年的债务率就会达到272.5%。

事实上，根据国资委的数据，今年1-6月份国企负债总额835497.2亿元，同比增长17.8%，而同期名义GDP增速为7.24%，那么，国企债务率的增速为9.84%，显然也要高于央行的估算。

比较2015年6月国企的债务增速，只有11.2%，今年上半年比去年同期的增速提升了三分之一。由于国企债务总额占所有非金融企业债务的比重估计在三分之二左右，这也意味着企业部门的债务增速应该还是两位数的。

从居民部门看，上半年居民新增房贷规模超过2万亿，而去年全年不过是2.5万亿，说明居民加杠杆速度远远胜过企业。

此外，财政部发布的数据显示，今年上半年，一般公共预算支出超8.9万亿元，同比增长15.1%，但财政收入增长只有7.1%，这意味着财政支出是收入的两倍以上，中央加杠杆和地方加杠杆都十分明显。

通过分析企业、居民和政府这三大负债主体在今年上半年的债务增长情况，不难发现，2016年全社会的杠杆率的增速不仅没有下降，而且还有加速势头。

02未来五年总债务率水平会是多少

易行长所提出的“短期要稳杠杆”的观点非常符合实际，因为目前杠杆率水平仍在快速上升，若能稳住，不让它上升就已经不错了。

如前所述，假设2015年的总债务率为250%，2016年的总债务率增速为9%，则2016年总债务率即达到272.5%。那么，2017-2020年的杠杆率水平究竟是降还是升呢？

我们不妨先看一下官方对总体债务率的评价：6月23日国家发展改革委、财政部等部门的相关负责人在国新办吹风会上，对中国债务率进行分析，得出的结论是，“中国的整体债务和杠杆率不高；中国的债务情况各领域不均衡，非金融领域较高； 中国政府债务对GDP比率到2015年为39.4%。加上地方政府负有担保责任的债务和可能承担一定救助责任的债务，2015年政府债务的杠杆率上升到41.5%左右。上述债务水平低于欧盟60%的预警线，也低于当前主要经济体。“

这意味着，政府和居民部门未来还有继续加杠杆的空间，如政府部门加到60%，也仅仅是达到欧盟预警线的水平，而居民的杠杆率水平，美国大约是80%左右，是中国的两倍，日本也在65%左右，欧元区在60%左右，故中国居民继续加杠杆的空间应该也可以从目前的40%提高至60%。从这两项看，居民和政府部门合计可以把债务率水平提高40%左右。

从目前看，居民加杠杆的势头迅猛，原因在于对一二线城市房价上涨的预期较高。假如今后五年房价维持在高位不跌，这意味着房价收入比仍然很高，居民购房的杠杆率水平也会继续提高。假如房价出现下跌，则另当别论。

这意味着，政府和居民部门未来还有继续加杠杆的空间，如政府部门加到60%，也仅仅是达到欧盟预警线的水平，而居民的杠杆率水平，美国大约是80%左右，是中国的两倍，日本也在65%左右，欧元区在60%左右，故中国居民继续加杠杆的空间应该也可以从目前的40%提高至60%。从这两项看，居民和政府部门合计可以把债务率水平提高40%左右。

从目前看，居民加杠杆的势头迅猛，原因在于对一二线城市房价上涨的预期较高。假如今后五年房价维持在高位不跌，这意味着房价收入比仍然很高，居民购房的杠杆率水平也会继续提高。假如房价出现下跌，则另当别论。

从政府债务率的角度看，如前所述，中国经济过去是欠账式增长，今后若要继续保持增长，则必然负债式增长，故政府部门的杠杆率提升是必然趋势。无论是当今的积极财政政策，还是PPP投资模式，都会加大政府的债务水平。

大家公认的企业杠杆率过高问题，其实是非金融企业的债务率为全球高。要降低企业的债务率，无非就是两个路径，一是新一轮高增长周期启动，企业盈利提高，则债务率有望回落。

另一种情形则是发生危机，如美国的次贷危机，通过企业破产倒闭来去杠杆，即经济硬着陆。如果中国经济发生硬着陆，则极有可能是房价大幅下跌引发的，这也意味着居民部门也会去杠杆。简言之，未来五年如果发生经济硬着陆，则杠杆率必然下降。

那么，如果经济见底回升，新一轮经济周期启动呢？我觉得短期见底回升有可能，但毕竟中国经济已经从高速增长阶段回落到中高速增长阶段，其深层原因是劳动人口的减少和流动人口的减少导致劳动力成本的上升、消费需求增速的下降，从供给端和需求端两方面制约经济增长，故长期看，未来经济能维持L型已经很不容易了。

维持经济中高速增长也是重要政策目标，这意味着未来五年的投资增速要在目前的水平上继续保持稳定，这主要靠基建投资保持高增长，而当前及今后基建投资的总体水平较低，也就是政府杠杆率水平会继续抬升。

假如一二线城市房地产泡沫不破，则房地产投资增速也有望进一步上升，这又会加大杠杆率，故政府今后五年要做的，必然是既要抑制房价快速上涨势头，又要防止房价过快下跌，所以，我不认为今后房地产投资增速还会快速上升，制造业投资增速也将维持在低位。

从以上分析得出的结论是，如果中国经济硬着陆，即发生系统性金融危机，则企业和居民部门去杠杆，全社会杠杆率会被动下降；如果经济走L型，则全社会杠杆率仍会进一步提升。

从具体的数据预测看，今年居民新增房贷估计超过4万亿，比去年增长60%以上，假如2016年之后房贷零增长，即每年新增量维持在4万亿，则2016-2020五年居民新增房贷就会达到20万亿，故到2020年居民部门债务率会超过60%。

到2020年经济稳增长目标得以实现的情况下，总债务率达到300%是大概率事件，也就是非金融企业“稳杠杆”目标实现的情况下。

假如非金融企业稳杠杆目标难以实现，只是每年的债务率增速由目前的9%左右降至今后四年平均每年5%呢？即按社科院口径——非金融企业部门2016年末债务率170%计算，到2020年非金融企业的债务率水平会增加37%，达到207%。则对应的全社会总债务率达到340%以上。

综上所述，如果经济不出现硬着陆，则到2020年，全社会总债务率大概率会超过300%，即在非金融企业杠杆率控制得非常好的情况下，300%应是下限，若控制情况还不错，如把企业的债务率增速降至5%，则全社会债务率会达到340%左右的水平。如果失控，则债务率水平会更高。

当然，从各国去杠杆的史实看，通常都是通过危机爆发的方式来去杠杆，这是快速的方式，过程可能很痛苦。但长痛不如短痛，其实危机真爆发了，也不会太可怕，但一味去谋求“无痛疗法”，终则不得不接受更大的痛苦。