2016房价上涨因素分析

2016年房价开始从一线到二线城市轮番飙升，房价上升的趋势不断具有泡沫化特征，房地产市场风险不断积聚，社会影响也越来越大。与此同时，有些二线城市和三、四线城市房地产市场依然低迷、库存依旧高企。

本轮房价上涨的因素分析

纵观本轮房价上升的因素，基本的或者说内生的还是供求因素，其次还包括预期、政策和货币等等。

首先从影响价格变动的根本的因素供求来看，当前，影响我国房地产市场需求主要有五方面：

城镇化。城镇化是推动住房需求的主要的刚需，我国2015年底的城镇化率只有56．1％，如果按照发达国家70％以上的城镇化率，我们还有近3亿人入城，国家目前在推的是一亿人入城，这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

产业和就业。为什么本轮房价上涨只是存在一线城市和部分二线城市，而不是所有城市都上涨呢?因为这些城市当前的产业发展较好，未来的发展潜力也比较大，就业更为充分。人口流入具有持续性必须具有充分的就业条件，所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策，甚至是现金补贴，但是很多流动人口仍然宁可去房价更高的一二线城市去买，都不愿意到三四线城市。主要原因就是就业，因为这是关系到其未来可持续发展的问题。房子买完了以后，得需要工作去支付月供，得需要生活，这都需要良好的产业发展去支撑，这也就是为什么像收入水平并不高的郑州房价也在不断上升，这与富士康投资郑州，增加大量的就业人口不无关系。

国家战略。这一轮房价的上涨还有一个值得注意的区域特点，就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外，新一届政府上台以后，提出京津冀一体化、长江经济带等战略，所以导致环北京周边的城市群地带以及像南京、合肥等地房价的快速上涨。国家的这些战略决定了将来我们国家未来会围绕这些区域发展大型的城市群，这些地区的基础设施会更加完善，产业发展潜力会比较大。

人口的回流。由于受到经济下行和出口贸易不景气的影响，很多早期外出打工的农民工，都到了需要考虑定居的时候，这一因素在今年房价上升过程当中比较明显。因为一、二线城市由于户籍和升学等地影响，终究让其没有归属感。同时，一二线的房价对其也是望尘莫及，因此，他们很大一部分人考虑到回流，而回流购房的选择具有一定的经济条件约束，有钱的一部分往往回流到省会，因为这往往是一省城市公共基础设施好，教育文化医疗资源聚集好，公共服务完善的地方，当然其房价也往往是一省高的，经济条件差点的基本就回流到地级市，再差点的就回流到县城或者镇里面，所以现在这种人口的回流基本呈现一定以地域划分财富等级的现象。这就是为何像中部地区收入水平并不高的合肥和郑州的房子涨得很厉害，其中很重要的因素就是这两个省都是前期人口流出大省，当前属于人口回流比较严重的阶段。

交通。前几天网上一篇很火的文章《中长期铁路网规划发布国家告诉你：买房关注这19个城市!》，文章把中国的铁路中长期规划跟房地产未来的潜力联系起来，文章从铁路交通的角度分析房地产市场的发展，也提到了胡焕庸线，文中告诉我们有些城市随着高铁线路的规划交通优势可能在衰落，有些城市交通优势在崛起，原因就在于中长期铁路网规划让有些城市交通变得更加便捷，对产业和人口的吸引力当然就更大，房价当然也就会涨了。

当然，一个城市房地产市场需求还不仅仅限于以上五个方面，尤其是现在年轻人更看重城市的市容市貌和生活环境，所以像合肥的滨湖新区发展非常迅速。还有就是在当前社会资源配置不均衡和社会保障没有达到均等化之前，大城市社会服务和公共保障更好，房地产市场需求也就更为旺盛。

上面提到的是本轮房价上升中影响需求的因素，而对于这一轮需求的类型，其实可以按照不同年龄的人群进行分类。首先是首套的刚需，八、九十年代出生的年轻人，有结婚、成家的首套房需求，这是刚性的需求。再就是改善性需求，六、七十年代的中年人，由于有一定积蓄，想换大点的住房。再就是养老型需求，五十年代之前的退休人员，他们想换环境更好、有电梯、生活和医疗更方便的住房。这三类需求，政府应该积极支持。第四种需求就是投资以及投机性需求，这种需求往往在推升房价上升过程中具有一定的破坏性。政府调控实际上也就想压制这部分需求，而这种需求实际也是由房地产本身的功能决定的，因为房地产既具有居住功能，还具有投资功能。这一轮房价上升过程中，有人调查过，投资或投机占的比例都超过一半，尤其是实体经济和股市的不景气，加剧资本向房地产领域的流入。现在担心的是这种需求带来的房地产泡沫破灭，但是，以目前中国情况来看，房屋需求方借贷首付比例一直较为严格，只要房价不是暴跌风险不大，当然一些中介或融资机构对首付提供的首付贷还是具有极大的风险。当前实际拥有多套房产的人并非通过借贷购买，这就跟中国的收入分配极大的不公平有关，一种多套房产的拥有者资金来自于贪污腐败。还有一种是被股市或经济发展中催生的富翁所购买，这些人的房产实际上并没有占用银行更多的资金。这个时候房价再涨，只要他们不是一起抛售，并没有多大的风险，风险可能更多在房地产供给者——开发商那里，很多开发商不顾风险的拿高价地，一旦房价下行，资金链断裂，这才是大的风险。

强劲的需求是推动房价上升的必要条件，但不是充分条件，因为如果供给能跟上强劲的需求，房价就不会上升太快，显然我们的住房供给方面存在一定的问题。

，政府垄断下的热点城市土地供给不足导致住房供给不足。根据一组新数据，一些热点城市住房需求增加的同时，供给却在收缩。2016年1—8月，100个大中城市土地供应面积同比减少10％，在部分一二线城市下降更多，普遍滞后于全年供地计划。统计数据也显示，近六年我国的土地供应增速是下滑的。从另一个侧面看，过去5年，一个山城重庆的土地供应量却比上海和北京高出4—6倍，所以也就不难理解重庆房价为何被老百姓称为良心房价了。因此，房价的上涨很大程度是住房供给侧存在严重的问题。而原因是土地是地方政府的财源，地方政府为了获取更多的土地收入，让有限土地卖出更好价钱，打着耕地红线的幌子，采取挤牙膏式的供给方式，不积极创新改革，增加土地供给。

第二，土地供给方式存在问题。土地招拍挂制度本身没有问题，制度是个好制度，很透明，高价者得，很有市场效率，但是当土地的供给是非常有限的时候这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源，从源头推升房价了，所以地王频现，如果土地供给很充分的话，这种竞价模式也就不会让地价高到哪儿去。所以在土地供给有限的情况下，这种供给方式就推升了房价。

第三，保障房不力。我国的保障房制度从开始建立住房制度时候要求占城镇人口的70％的中低收入阶层由经济适用住房去满足，占人口10％的收入阶层由政府的廉租住房去满足，剩下的20％的富有阶层，用商品住房去满足。但现实演变成主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应，即基本均由市场主体供应商品房，而经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形同虚设，甚至造成了巨大的权力寻租空间。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配给真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏远的地方，交通又不方便，所以很多中小城市的保障房建成后没人去申请，因为生活和工作都极其不方便。

以上从房地产市场供给和需求的基本因素分析其对房价上升的影响。实际造成本轮房价上升的重要因素还与人们预期的改变和政策的宽松关系较大，当去库存成为国家任务以后，改善了市场预期，各地政府随之响应中央，纷纷采取宽松的政策。从信贷、税收和财政等方面都采取宽松政策，这种没有严格区域差异的宽松政策导致供小于需地区房价上升很快。

还有一个因素就是大多数人认为的货币因素，因为房地产具有投资功能，当货币大量超发，实体经济又不景气时它能吸引大量资金的进入，但实际本轮房价上升并非由于信贷总量的大幅放松。数据显示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房价却在上升，因此本轮房价上升并非货币总量增加的很快，是货币流向出了问题，因为实体经济都不行，导致我们的货币纷纷流向房地产市场，所以才有7月份100％的新增贷款都流向房地产的特殊现象，这是房价上升非常重要的一个原因。

后一个引起本轮房价上升的重要因素，是房地产市场秩序的不规范，房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后，既有部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理，也有中介的推波助澜，中介的影响主要体现在二手房交易市场，这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大，因为中介促成高总价成交直接关系其业务提成的高低。还有就是部分媒体从业者也在自觉或者不自觉成为房价的推手，很多媒体从业者由于专业素养的缺乏或者是为了博眼球的需要，在房价上升或者下降阶段往往过分夸大上升或者下降的报道，造成市场一定的恐慌。